前       言

一、导语
    1993年10月国务院批准的《北京城市总体规划》是首都政治、文化、经济等各项事业发展的总蓝图。依据总体规划确定北京城市社会经济的发展、城市功能、城市布局、产业结构、发展规模以及建设原则。为了进一步实施深化总体规划，更具体地控制城市的建设，有必要在总体规划的指导下制定北京市区中心地区朝阳部分控制性详细规划方案。
二、 目标与任务
北京市区中心地区朝阳部分控制性详细规划（以下简称控规），以北京市城市总体规划为依据，体现北京政治、文化中心的功能，对本区的城市用地范围内的建设提出更具体的要求。其目标与任务，是通过对用地功能进行再细划，对各类的建筑及道路、市政、绿化等各种用地进行合理的安排，建立符合本区特点的产业结构，提高城市基础设施现代化水平，保护和弘扬古都风貌，为本区域社会经济、城市建设的发展和人民生活水平的提高创造充分、合理的条件。

第一部分  现状分析报告

一、朝阳区基本概况

1.历史沿革
    朝阳区有着漫长的历史发展过程。从秦至隋唐，该地区隶属于广阳郡，后属于幽州所辖的蓟县，辽时归属南京(即燕京)道析津府，金时属中都路大兴府，元代将中都路大兴府改为中都路大兴县。明清属京师顺天府，仍为大兴县辖。民国14年(1925)设东西南北四个郊区，此为设区之始，时称北京市东郊区。民国17年(1928)改称北平市东郊区。1945年将东郊区划分为两个区：以朝阳路为界，以北为郊一区，以南为郊二区。同年分别更名为第十三区和第十四区，将原通县所辖的驹子房村划归该区。1950年8月易名第十区，1952年恢复东郊区名，并将原八区所辖的德胜门至清河公路以东地区划入管辖。1954年将安定门外公路以东、转角楼以西、土城以南地区划出，归入东四区。翌年6月，将朝阳门关厢、东便门关厢划归东单区；广渠门关厢、福州义园北墙外土道以北地区划归崇文区。直到1958年5月，经国务院批准，东郊区正式更名为朝阳区。后又经过多次调整，1962年形成现今区域规模。

2.城市区位
    朝阳区为北京市近郊区，位于近郊东部和东北部。东与通县毗连，西与海淀、东城、崇文、丰台四区接壤，北隔北小河、温榆河与昌平、顺义两县交界，南邻大兴县。区政府机关驻地神路街。

3.行政区划
    朝阳区辖21个城市街道办事处──潘家园、劲松、双井、呼家楼、八里庄、三里屯、麦子店、六里屯、朝外、建外、团结湖、左家庄、香河园、和平街、安贞、小关、亚运村、垡头、管庄、酒仙桥、机场。
辖24个乡──小红门、十八里店、南磨房、王四营、高碑店、平房、东风、将台、太阳宫、大屯、洼里、来广营、黄港、南皋、崔各庄、孙河乡、东坝、楼梓庄、金盏、豆各庄、长营、三间房、管庄、黑庄户。

4.城市人口
    户籍人口(常住人口)──截止到95年末，全区户籍人口139.1万人,其中非农业人口117.3万人,占总人口的84.3%。
    居住人口──截止到95年，全区常住人口147.5万人，其中中心大团113万人。
    流动人口──94年11月统计，全区流动人口约51.1万人，其中来自本市远郊区县的3.8万人，来自外省市的44.2万人，来自港澳台及国外的1.4万人。
工作人口：全区工作人口782247人，其中：中心大团541717人。

5.城市用地
    全区470.8平方公里范围内,中心大团用地94.26平方公里,另外隔离带用地54.81平方公里，边缘集团用地88.48平方公里(北苑6.9平方公里、酒仙桥18.07平方公里、东坝18.86平方公里、定福庄29.05平方公里、垡头15.6平方公里)，农村隔离地区用地233.25平方公里。
97年将要完成的中心大团94.26平方公里，除垡头、管庄、酒仙桥、机场四个街道办事处外，其余17个街道办事处全部在规划范围内，还有十八里店、小红门、南磨房、王四营、高碑店、平房、东风、将台、太阳宫、大屯、洼里11个乡的部分土地也包括在此次规划的中心大团内。

6.城市经济

国民生产总值(万元)95年

    社会商品零售额：(95年)
全年社会商品零售总额达75.9亿元，比上年增长41.3%。商饮业全年实现增加值9.2亿元，比上年增长21%。

二、现状用地性质与城市定位

1.现状用地性质分类
    朝阳区的总用地470.8平方公里，其中在大团以内为94.26平方公里。现状主要用地以居住、工业以及公共设施用地为主(见下表)。

现状各类用地平衡表(中心大团)

备注：农村各项用地(居住、企业等)均计入其它用地内，其中农村居住用地452.7公顷，人口约56588人，将农村居住与城市居住统一计算，整个中心大团人均居住用地为(2102.78ha/1183677人)17.8平方米/人。

   现状用地特点及问题

    特点：
    ●  朝阳区是北京最大的区。它南北最长处28公里，东西最宽处约17公里，总面积为470.8平方公里，占全市总用地(1040平方公里)的45.3%。其中朝阳区中心大团94.26平方公里，占整个中心大团（324平方公里）29.1%。
    ●  朝阳区有发达的交通网络
    ──京包铁路纵贯区域中部斜穿区域西北部，京承铁路横贯区域中部偏南，京秦电气化铁路和双丰、京坨铁路并线通过区域。另外，还有数条企事业单位的专用铁路线。辖域内有双桥、东郊、百子湾、星火、望京、小红门、和平里7个火车站，其中双桥为仅次于丰台的北京地区第二大编组站。
    ──公路交通具有悠久历史，素有京城东大门之称。
    辽时，自析津府向东北经孙侯屯(今孙河)、顺义、密云，为出古北口的要道。清代，自东直门外向东北经顺义、或出安定门经小汤山，再经怀柔、密云、均为出古北口直达热河(今承德)的御路。出朝阳门向东至通州(今通县)的道路，于清雍正七年(1729年)筑为石铺路面后，即为漕粮、百货自通州陆运进京的大道。如今，国门第一路，京、津、塘高速路南北相夹。
    ●  朝阳区有着悠久的历史文化
    该区历代为京畿要地的一部分，留有许多文物古迹。其中已列为市级重点文物保护单位的6处──建于元至元四四年(1267年)元大都北土城，现存的遗址长约4173米，基宽20~26米不等，中有大小豁口9处，现已辟为土城遗址公园；始建于元延祜六年(1319年)的“东岳庙”，位于朝阳门外大街路北侧，系东汉道教创始人张道陵后裔、元道教大师张留孙所建，是主祀东岳大帝的华北地区第一大道观；建于明嘉靖九年(1530年)，位于朝外地区日坛路东侧的“日坛”(又名“朝日坛”)，是著名的京城五坛之一，为明、清两代皇帝每年“春分”节祭祀大明(太阳)神之地，1954年12月辟为公园；位于黄寺大街路北的“西黄寺”，原为清世祖福临于顺治九年(1652年)为西藏黄教领袖达赖五世所建的驻锡之所，又称“达赖庙”(1958年已拆毁)，现存的“清净化城塔院”，为清高宗敕建于乾隆四十七年(1782年)，塔内葬有班禅六世衣冠经咒，故又称“班禅塔”；位于区域东部与通县交界处，纵跨通惠河东段的“永通桥”，俗称“八里桥”，建于明正统十一年(1446年)，为三孔联拱券形石桥，该桥亦是古战场遗址，1860年英法联军入侵，在此遭到清军的抵抗，1900年义和团曾在此大战八国联军，使该桥闻名中外；位于王四营乡马房寺村东北的“十方诸佛宝塔”，因塔前原有一座“延寿寺”，故又称“延寿寺塔”，寺和塔均系明代僧人翠峰禅师所建，寺建于明嘉靖十七年(1538年)，毁于清末八国联军入侵之时，塔建于嘉靖二十四年(1545年)，为八角九级楼阁式砖塔，现存基本完好。列为区级文物重点保护单位和暂保单位的有99处(区文物局统计)。
     ●  朝阳区是北京市的重要的国际交往区。区内各种涉外单位1300多个，占全市一半以上。外国驻华使馆除俄罗斯、卢森堡外，都在朝阳境内。除建国门外、三里屯、亮马河地区等三个使馆区外，第四使馆区(望京新区内)也准备兴建。区内共有涉外高档宾馆、饭店60余家，数量为全市之冠。全市13家五星级饭店中，有6家在朝阳。另外还有国际会议中心、国际贸易中心、国际展览中心、中日青年交流中心、燕莎购物中心、国际大厦、国际俱乐部、国际商店、华乡别墅、华侨村等涉外设施都在朝阳。区内国事活动频繁，外国记者云集，客商投资踊跃，境外旅游者众多，充分反映出朝阳区在首都开展对外交往中所处的重要位置。
    ●  大型文化体育设施──奥体中心、工人体育场、农展馆等设施均在朝阳区境内，使朝阳区的城市功能更趋于完善。
    ●  朝阳区工业发达。朝阳区是北京的工业基地，早在建国初期，在朝阳区境内就兴建了四个工业区。区域内有中央和市属的数十个门类的103个国有大中型工业企业，分布集中连片，形成八里庄、十里堡地区纺织工业区，酒仙桥地区电子工业区，双井、呼家楼地区机械制造和汽车工业区，大郊亭、垡头地区化工、炼焦工业区。区属以下工业，充分利用驻区工业基础雄厚的有利条件，形成与其相适应的工业体系，工业企业数量多，门类齐全。
    ●  朝阳区农业兴旺。朝阳区根据本区域城乡经济联系密切的特点，对农业产业结构进行调整，在不放松粮食生产的同时，大力加强副食品基地的建设，大力发展乡镇企业，使广大农村出现了农、林、牧、副、渔、工、商、运(输)、建(筑)、服(务)十业并举，空前繁荣的景象。朝阳区还是首都蔬菜生产基地之一。

存在问题：
    ①  使馆区的建设满足不了朝阳区所承担的首都政治、文化中心功能的要求。
    北京作为首都，朝阳区又是首都的重要的国际交往区，理应满足各国驻华使馆、各种国际性驻京机构、外交公寓等外事用房的建设的需要。目前虽已建成建国门外和三里屯两个使馆区，开辟了亮马河北第三使馆区，但使馆用房仍满足不了发展需要。所以开辟建设第四使馆区(望京内)已是不远的事。
    ②  路网密度低（尤其工业区更低）、交通阻塞现象严重，影响了朝阳区的经济发展，所以四环路、姚家园路的建设迫在眉睫，它将带动整个区域的经济发展。
    ③  城乡结合部的脏乱差问题较多，绿色空间不断被蚕食，要引起足够的重视。要综合治理，通过隔离地区的开发建设，实现绿化隔离地区的“真绿”。
    ④  工业用地比重大（占中心大团17.6%），与首都政治、文化中心大功能及资源状况不相适应，应遵循“优二兴三”的原则，将不适应在中心地区发展的企业迁出，腾出土地改做三产用地或居住用地，进一步优化城市功能布局。

 2.朝阳区的城市定位
综上所述，朝阳区是重要的国际交往区，拥有环境幽美的使馆区，设施齐全、现代化水平较高的商务中心，发达的文化、体育设施，优美、完善的居住环境等多种先进功能的城乡协调发展的新城区。

三、产业发展现状

    朝阳区委在《中共北京市朝阳区委关于制定朝阳区国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要的建议》中制定出的总目标是：“根据首都的性质和《北京城市总体规划》的要求”，结合朝阳区作为北京市城市发展重点区的实际和特点，建设具有国际大都市水平的现代化城区，使朝阳区成为北京市对外交往的窗口区，首都经济的发达区，功能完善的新城区，社会进步的文明区。
    朝阳区“九五”期间经济发展的指导思想是：“以建立社会主义市场经济体制为目标，以提高经济效益为中心，以转变经济增长方式为重点，以科技进步为先导，以深化经济体制改革为动力，合理调整产业结构和产业布局，拓宽产业发展领域，大力发展外向型经济，努力形成具有首都特点，符合朝阳区实际的经济发展格局”。
    ⑴  在产业结构上，实施“强一优二兴三”的发展战略。
    ⑵  在产业布局上，实施“环带”发展战略。
    ⑶  在发展重点上，突出抓好六大工程。
         ①  “都市农业”工程。
         ②  企业集团和名牌战略工程。
         ③  外向型三产工程。
         ④  房地产业、建筑业、物业管理产业链工程。
⑤ 科技先导工程。
⑥ 继续加快“三&S226;一”工程的建设，力争到“九五”末形成规模。

1.现状工业
    根据此次现状调查的结果，朝阳区经委系统所属工业企业有977家，占地面积约14.92平方公里。其中工业局所属企业有15家，占地10.6公顷；街企局所属企业133家，占地10.14平方公里；乡企局所属企业有806家，占地4.55平方公里；区劳服所属企业有4家，占地2927.9平方米；民政福利公司所属企业7家，占地2.27公顷；东都工贸公司企业有11家，占地4.68公顷，瑞达急冻食品有限公司占地2.5公顷。
    根据市经委工业部门1995年的统计结果，朝阳区的大小企业共1634个，其中中央隶属企业14家，市属企业有105家，区属企业有1515家，总占地约29.7平方公里。其中中央、市属企业占地21.4平方公里，区属企业占地8.3平方公里。征求企业用地调整意见的结果是：中央属企业14家中，全部搬迁有1家，原地改造4家，不变有9家，占64%。在市属企业105家中，全部搬迁6家，部分搬迁有17家，就地改造45家，不动37家，占35%，在区属企业1515家中，全部搬迁有65家，部分搬迁27家，二产转三产有7家，原地改造211家，不动1205家，占79.5%，由此看来，市属以上的工业企业比区属工业企业更有改造的主动性。区工业企业职工为12.2万人，占全区总职工人数78.2万人的15.6%，是朝阳区所提供就业岗位中最多的。
    综上所述，朝阳区的工业企业存在以下几个问题。
    ①  工业结构和工业布局与首都特点及资源状况不相适应。工业部门中占地多、耗水多、耗能高，“三废”排放量大的行业，仍占有较高比例，如化学工业、建材工业、炼焦煤气，但由于一些特殊原因，这些问题还一时无法很好的解决。
    ②  工业区十分拥挤，功能布局混乱。
    通惠河两岸经过几十年的发展，已相当拥挤，工厂毗连，没有发展余地，有的工厂，一个厂已分为几个厂，原有布局被打乱，厂内拥挤不堪，如通惠河南的玻璃总厂、乐器厂等。若干工业小区发展连片，为工业配套保留的基础设施用地，绿化用地甚至道路用地都被挤占。
    许多工厂内插建住宅，生产与生活功能混杂。
    ③  乡镇企业数量多，布局散，占用绿化带发展，正所谓“村村点火，户户冒烟”，虽然乡域规划中已规划了工业小区用地，但往往是规划工业小区占上了，原来的企业用地也没腾出来，结果是工业用地越来越大。
    ④  街企局所属企业数量也不少，且分布在中心区，与居民区混杂，属总体规划中予以搬迁的范围，规划中考虑将效益好、无污染的企业原地保留，有污染的停产，走优二兴三的道路。
    ⑤  环境污染严重，应引起高度重视
    工业固体废弃物及有害物排放、工业废水排放、工业废气中的烟尘排放、SO2排放，都对环境产生很大污染。东南郊的化工区、垡头炼焦工业区都存在环境污染问题。
    ⑥  工业的发展引起了连带交通问题
由于一些工业用煤主要靠外地供应，运输相当紧张，使北京本来就不顺畅的交通更加拥挤。

2.商业、金融业、旅馆业、服务业

    ●  历史沿革
远在明清时期，朝阳地区的商业就有一定的发展。那时的朝阳门外大街是一条南北运粮进京的重要通道，在大街两侧，客栈、粮行云集，也带来其它商业、服务业的兴盛。到北京解放初期，本地区内商号主要分布在朝阳门、关厢、东坝、立水桥等人口比较集中的地区，而且绝大多数是私营商号摊贩。1954年以后，国营的关东店、十里堡、八里庄百货及副食商店和酒仙桥商场相继建成开业。70年代中后期，随着区内团结湖、劲松等居住区的建设，又新建了一些商业设施，改革开放后的10多年，是朝阳区商业服务业迅速发展时期。党的十一届三中全会后，朝阳区确立了集体、个体商业服务业在国民经济中的地位和作用，国营、集体、个体一起上，流通渠道进一步搞活，开放了农贸市场，恢复了个体经济，支持社会兴办第三产业，城乡集体、个体经济迅速发展。国营商业也抓住有利时机，解放思想，深化改革，坚持“发展大型、搞活中型、放开小型”的指导思想，积极进行商业机构调整，优化资源配置，形成规模经营，促进了企业活力的增强和市场竞争能力的提高。

    ●  商业设施现状
    ①  各类零售网点迅速发展
    1995年末全区商业网点约31042个，是1984年(3855个)网点数的8倍多，万人网点数已达223个，比1984年增加(3855/109.9＝35个)188个。
    在多种经济成份并存的市场环境中，集体、个体商业网点得到迅猛发展，其中个体网点95年为29625个，占全部网点数的95%。营业收入占全区商业服务业总收入的25%，极大地补充了国营网点的不足。城乡集体、个体商业网点遍布全区街、乡，深入居民生活，多以经营食品、餐饮、修理、服务加工、理发业为主,方便了广大群众生活,为全区经济发展发挥了重要作用。社会商品零售额95年为74.7亿元，比94年(53.9亿)增加了20.8亿，是1984年(7.65亿)的9.8倍。集贸市场95年186个，比94年(149个)增加37个。旅馆业近年来发展较快，一批星级饭店和宾馆、旅店为顾客提供了衣、食、住、行、旅游、购物和办公的多种服务。据95年资料统计，全区旅馆服务个数为324个，占地308.7公顷，旅馆服务个数比84年(69个)增加255个。
    ②  大型商业设施建设步伐加快，中型商厦、连锁店稳步发展
    “八五”期间朝阳区建成区属万米以上大型商业五家(蓝岛、蓝岛西区、鑫帝、雪银、银星)，建筑面积10.2万平方米，营业面积5.4万平方米，占全市的9.4%，(全市95年末已建成万平米以上大型商场50家，营业面积57.6万平方米)另外还建设了燕莎友谊商城、赛特购物中心等一些非区属万平米以上大型商业设施，这些商场的建成初步构筑了首都迈向国际化大都市市场网络的基本框架。以国有大中型商业网点为主体的大型商业企业群体在市场竞争中的迅速崛起，不仅适应了人民日益增长的物质消费需要，而且也标志着首都商业设施建设以现代化为目标迈上一个新台阶。
    据朝阳区商委统计资料表明，朝阳区已建成3000平方米以上的中型商场有17家，建筑面积8.5万平方米，营业面积约5万平方米，另外还有8个万平方米以上的大型商厦正在建设中或已列入计划，近几年将陆续竣工。
    截止到97年3月朝阳区已形成的连锁店铺约有120个，这些超市分布在全区各个居民住宅区内。其中宝字头超市9个，百惠超市一个，明珠公司连锁店10个，京客隆4个，其它副食商场6个；便民连锁店71个，专业店15个。
    ③  市、区级商业多中心的市场格局正在形成
    朝外商业中心区作为北京市新建的五大市级商业中心区之一正在抓紧建设中，并已初具规模。
    朝外商业中心位于朝阳门外大街南侧沿线，东起蓝岛大厦，西至新建的外交部办公大楼，全长1.08公里。朝外商业中心区南北两侧临近两个外国驻华使馆区，周围集中着北京市70%以上的涉外饭店、宾馆和近千家外国使馆、驻华公司、商社，人口稠密，交通便利，基础设施齐全，地理位置极其优越。
    朝外商业中心区规划用地面积11.36公顷，总建筑面积67万平方米。经营项目以中高档为主，配套设施先进齐全，购物环境舒适幽雅。“中心”以商业、服务业为主，并设有相当规模的金融、商务用房(公寓、写字楼等)以及相应的市级文化娱乐中心。
    依据总体规划，全区(中心大团内)应建成11处地区级商业中心。到目前为止，已具有一定规模的只有五路居地区级商业中心。
    ④  规划的商务中心区尚未形成规模
92年修订的总体规划已明确了商务中心区的位置和范围，但近几年有关商务中心区内容的项目建设却不尽人意，布局比较分散，一直未能形成商务中心区的面貌。

    综上所述
    朝阳区今后的发展目标是大力发展适合首都特点的第三产业。
    ●  首先要规划建设好商务中心区，通过此次控规对商务中心区的用地范围，建设内容，建设强度能给以具体界定。
    ●  建设好市级，地区级商业中心。
    ●  新建、调整一批集贸市场和批发交易市场。
仓储用地379.26公顷，约占中心大团总用地(9426.3)的4.0%，它主要位于朝阳区的东郊和东南郊，由于它所处的位置基本上还属于中心大团的边缘地带，再加上它仍承担着首都贮存一些生产、生活必备设施的功能，所以此次控规考虑将其保留，不做改变。

3.房地产开发
    朝阳区是最能体现北京房地产业发展历程的。由于朝阳区所处的特殊地理位置，所以他一直是改革开放以来城市建设发展最快的区，一座座星级宾馆、饭店的兴建，一个个设施齐全、环境优美的小区的建设等，无不体现朝阳房地产业的发展。这在过去一个单位旁边建几栋宿舍，一个工厂边上建一片宿舍，用地功能混杂，建设速度缓慢是无法比拟的。但同时又存在很多问题，由于房地产开发是以盈利为目的的，所以追求高额回报率造成开发区容积率过高、配套设施不全，环境质量较差等问题。这都有待于开发商自身素质的提高和建全法制的约束。使房地产开发早日走上健康、良性循环的正轨。
    目前的房地产开发由于朝阳区已无大片空地待开发， 而从新区的开发建设逐渐转入危旧房的改建及城乡结合部地区为了落实“7号令”，实现绿化隔离带而新规划的建设用地的开发建设。这将是朝阳区“九五”期间新的经济增长点。
    据95年统计资料表明，全年房地产增加值1.5亿元，占第三产业增加值21.9亿的6.8%，仅次于商饮业(42%)而排在第二位。是朝阳区实施“强一优二兴三”过程中的生力军。
    全年房地产开发投资29.6亿元，其中商品房建设投资16.1亿元，商品房施工面积182.1万平方米，占全区房屋施工面积的77.3%，商品房竣工面积31.1万平方米，占全区房屋竣工面积的61.3%，详见下表。

房地产开发情况

四、居住人口和居住用地

1.朝阳区居住区建设的历史回顾
    朝阳区成片建设居住区始于五十年代初，从1957年起，朝阳区居住区建设就逐步向“六统”方向发展，即：统一投资、统一规划、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理。当前，朝阳区已经建成的住宅区，诸如团结湖、劲松、香河园、五路居、酒仙桥、十里堡、管庄、垡头等，都是在“六统”方针指导下建成的规模较大的住宅区。
    回顾建国四十余年来，朝阳区居住区规划与建设经历了漫长的道路。
    其建设数量，经历了由少到多的过程。居住区建设占地也经历了由小到大的过程。居住区由五十年代的几公顷(如垡头小区)、十几公顷(如永安里小区)、扩大到现在的几十公顷(如左家庄居住区)、甚至几百公顷(如望京新城)。
    住宅层数经历了由低到高的过程。解放初期，除应急建的平房外，住宅的层数一般为3~4层(如酒仙桥居住区)。五十年代到六十年代，住宅层数提高到4~5层(如垂杨柳小区)；六十年代到七十年代，层数提高到6层(如水碓小区)；自八十年代，住宅层数提高到10多层(如五路居小区)，甚至提高到20多层(如安慧南里居住区)。
    住宅区的建设密度，经历了由疏到密的过程。人口密度亦从最初每公顷不到400人(如三里屯小区)到800人以上(如团结湖居住区)，个别达到1000人左右(如太阳宫小区)。建筑密度也相应从最初每公顷几千平米增加到1万甚至2万平方米。
    建筑形式，经历了由板式到板式、塔式共存的过程。最初是单调的板(条)式(如和平里小区)，现在已发展到塔(点)式和板式相结合布置的居住区(高家园小区)。这中间又可分成低层塔、板、多层塔、板、高层塔、板六种形式。由于层数不同，形式各异，这样规划布置的住宅区就出现了高低错落、形式变化、丰富多彩的格局。
    住宅平面设计类型，经历了由单一到多种类型的过程。
    住宅每户建筑面积随着国民经济的发展也经历了由少到多的过程。50年代每户平均40到45平方米；60年代每户平均为45至50平方米；70到80年代发展到多层每户平均56平方米，高层塔式每户平均64平方米，高层板式每户平均62平方米。
    从建设位置分布来看，经历了由靠近城区的关厢向外扩展的过程。即开始在紧靠关厢处建起，逐渐向三环路、四环路甚至五环路，或沿放射形城市干道，由内向外延伸。
    从配套设施看，经历了由缺到全的过程。解放初住宅区一般只设托幼、中小学、主副食商店等项目，现在三万人以上的居住区，就有生活配套服务设施60多项，一万人左右的居住小区也有30多项。
从绿化美化看，经历了由无到有的过程。最初的住宅区纯属建住宅，各幢之间留足日照间距就可以了。随住宅区规划的改进，对居住环境质量愈加重视，现在住宅区每人平均绿化面积达一至二平米，同时绿地里的建筑小品和美化项目数量逐渐增多，且设计越加精致。

    1949年~1956年
    解放初，对住宅区和住宅的规划设计缺乏经验，为应建设之急，在工人体育场北的幸福一、二、三村和广渠门外的和平一、二、三村，建了较大片的平房区。这里只有居住空间，没有配套设施，平房坐北朝南，成行成排，被称为“兵营式”。当时楼房住宅区和平房区一样，也是一排排的布置，俗称为“行列式”。
随后开展了学习苏联的热潮，这一阶段建成的东郊棉纺厂和酒仙桥电子城的住宅区由若干周边式的街坊组成，每个街坊占地约一至二公顷。

    1957年~1966年
    1957年国内居住小区规划理论被引入朝阳住宅区的建设中。这种规划理论首先运用于垂杨柳、和平街小区的建设。
    1958年，在反浪费的口号下，一度出现了片面节约的倾向，当时建了一些“窄(楼梯、过道)，小(面积)、低(层高)、薄(屋盖、墙体、楼板)的低标准化住宅，三里屯、永安里小区有些住宅就是这种片面节约的典型，给居民生活带来极大不便。

    1967年~1976年
十年内乱开始，朝阳区住宅建设受到严重的干扰、破坏，住宅区建设和全市一样，出现了停滞不前的局面。受当时左的思潮影响，建起了几十幢“干打垒”简易住宅楼，很不适用。住宅建设停止达数年之久，直到1973年后，随着城市人口的增长，住房更加紧张，住宅建设才略有发展。

    1977年~1990年
    自1977年以来，住宅的建设量远远超过历史的最高水平。概括起来，有以下特点：
    分布广：居住区建筑地点遍布到全区。北部有亚运会前赶建的安慧南里、安苑北里，还有五路居、香河园、左家庄等住宅区，中部有团结湖、红领巾公园东西侧、朝外大街改建等住宅区，南部有劲松，南磨房、华威、虎城等住宅区。
    规模大：成片的住宅建设规模日益扩大。过去是几千人或上万人的居住小区，现在是2至5万人以上的居住区。正在建设的望京新城，用地在400公顷以上，可居住20至25万人，更是空前的新卧城。
    高层多：由于用地紧张，进入80年代以来，居住区的高层住宅比重不断增多。一般住宅区内高层比例约占30%至50%，有的已超过80%。
    密度高：1982年，市建委和市规划局规定，居住小区和居住区的人口毛密度每公顷控制在600至800人。但实际上此后建设的住宅区多数突破了上限。
    大进深：增加进深是节约用地的最好途径，这一点被规划设计工作者所逐步认识并加以实践。
    降低层高：50~60年代建设的住宅层高都在2.9米~3米。现在住宅层高降为2.7米。
    设施全：新的住宅区建设是完全按照市建委编制、经北京市人民政府批准的《北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标》和《北京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标》来规划并实施的。
    环境好：过去在环境质量方面得不到应有的重视，80年代以来，提高住宅区的环境质量已日益被各方所认识。
工业化：60年代在新源里试建了预制振动砖壁板承重墙体住宅。70至80年代，在劲松住宅区的高层住宅中成批地建造了大模板现浇混凝土体系。又推行了内模外砌的多层住宅体系，在团结湖、左家庄等住宅区成批地建造了全装配混凝土大板住宅体系。90年代在安慧南里和安苑北里，修建了25层的滑模现浇住宅，推广了节能小区。从而形成了朝阳区的一系列住宅工业化体系，发挥了各种工业化体系的优越性。

2.现状城市居住人口
    1995年朝阳区统计局的资料表明，朝阳区的常住户籍人口139.1万人，48.3万户，95年控规调查统计，朝阳区居住人口为147.5万人(其中中心大团113万人)，49.4万户，实际城市人口数与户籍人口数之间的差异主要是因为居住地与户籍所在地的不一致，原因如下，一是危旧房改造过程中，户籍的变化落后于人口动迁的变化，这其中有两方面，一方面是由于派出所的原因，另一方面是由于孩子入学等问题，家虽搬入朝阳区，但户口仍留在旧城区。二是此次控规调查时将已建好但未入住的人口也算上了，这也导致了居住人口大于户籍人口问题的产生。
    根据统计局近些年的户籍人口统计和户籍人口自然增长统计结果，95年户籍人口139.1万人，出生人口8256人；94年户籍人口136.1万人，出生人口8492人，84年户籍人口109.9万人，根据以上统计数字可以看出，朝阳区的人口以每年3万人的速度在不断增加，且三分之一属于本区自然增长，约三分之二属外迁人口，随着绿化隔离地区试点乡的开发建设，边缘集团的建设，区内一些企业“优二兴三”的结果，人口还有所增加。
根据朝阳区统计局的户籍调查结果，近十年人口变化还有一个特征，即家庭规模小型化比较明显，家庭人口规模由84年的3.59人/户，减少到95年的2.88人/户。

 3.现状居住用地
    朝阳区(中心大团)现状居住用地为1666.95公顷，占朝阳区(中心大团)城市总用地的16.1%，其中危旧平房区占地约317.69公顷，占19%，其余均为楼房区，约1349.26公顷，据已统计的资料表明，朝阳区比较成规模建成的小区总用地约1023.67公顷，(占76%)，其中50年代所建居住区约159.17公顷，占15.5%；60年所建居住区约38.67公顷，占3.8%；70年代所建居住区约130.26公顷，占12.7%；80年代所建居住区约313.51公顷，占30.6%，90年代所建居住区约106.31公顷，占10.4%，正在规划与建设的居住区约275.75公顷，占27%。其余约325.59公顷居住用地，多为各单位自建宿舍。
    中心大团除了城市居住用地1669.95公顷外,还有452.7公顷的农村居住用地纳入了此次中心大团范围内，随着绿化隔离带的实施，这些农村用地也将是改造的对象。
    综上所述，朝阳区在居住区建设方面应解决好以下几个问题：
    ⑴  危旧平房的改造
    ⑵  城乡结合部的新区开发
⑶  现有居住区的整理、完善
    ⑷  50、60年代简易楼的逐步改造

4、现状居住用地与居住人口密度及分布特征
    控规的统计数据表明，朝阳区的17个街道办事处中，香河园街道的居住人口密度最高，达到1194人/公顷；而居住人口密度最低的为亚运村、潘家园(411人/公顷)；据朝阳区地名志上的统计资料表明，居住人口密度最高的街道仍为香河园，达到1184人/公顷，最低仍为亚运村、潘家园，据我们分析，香河园街道居住人口密度最高，比较可信，因为香河街道所辖范围基本上是香河园居住区，而香河园居住区是八十年代所建的纯新小区，不象其它街道的居住区为各个年代所建，高度、密度都不很高。但是亚运村、潘家园最低，我们认为这只是暂时现象，因为这两个街道内的居住区多数属于正在建设中的小区，居民还没有入住，所以显得人口密度低，等将来小区建完了，居民入住后，这两个街道的居住人口密度会大大提高。
据控规统计资料表明：朝阳区现在的人均居住水平(如不考虑周边农村情况)为14.8平方米/人，如考虑周边农村情况，则为17.9平方米/人。同其它几个区相比这个数字比较低，据我们分析，这主要原因是因为朝阳区的小区基本上是新建区，高度、密度相对都是比较高的，所以造成了朝阳区的人均居住用地较少。经过对朝阳区已建成的小区的指标核算，数字是可信的。

5、危房改造
控规统计数据表明：朝阳区的平房区约317.69公顷，主要分布在东郊，占中心大团总居住用地的19%。其中已拆迁用地约173.1公顷，占54.5%，“九五”期间将要改造的约79.65公顷，占25.1%，还有64.94公顷，占20.4%，待今后继续改造。

五、现状综合服务体系

1、现状基层商业服务配套网点
    据统计，到96年末，全区商业网点约31042个，其中个体网点为29625个，占95%。占地约52.28公顷，建筑面积49.33万平方米，由于朝阳区的居住区大多数为新建区，都是按规划实施的，所以从布局上来讲还是比较均匀合理的。但是从用地规模来比较(0.46平方米/人，0.44平方米/人)，低于千人指标的要求(2.4~3.2平方米/人，2.3~2.9平方米/人)。
    从以上数据可以看出如下问题：一是新区在规划时按千人指标进行配套，而在实施、建设过程中未能按规划建设商业配套，而是建了住宅等等，再就是朝阳区早期的小区配套指标低于现在使用的千人指标。还有一些单位自建宿舍，根本就没有考虑商业配套问题。
也不排除现状数据误差问题，也如一些商业在住宅的底层，算账时将用地算入住宅用地中，或是算入其它商业用地中等等都是造成数据低的原因。

 2、现状中、小学托幼概况
    根据95年朝阳区统计局的统计结果，朝阳区有幼儿园295所，1285个班，在园生约为34970人。按城乡分城市195所，农村100所。按类别分，市立园24所，教育部门办5所，中央机关事业单位办36所，中央企业办15所，部队办5所，市属机关事业单位办15所，市属企业办61所，区县直属机关事业单位办4所。区直属企业办6所，街道园25所，乡镇中心园19所，村办园(班)75所，私立园(班)5所。由此看出，城市化地区的幼儿园社会化程度较低，只占25%。托儿所22所，56个班。在园生约1226人。按类别分，市属机关事业单位办1所，市属企业办6所，街道托儿所7所，居委会办托儿所8所。由此看出，托儿所的社会化程度高于幼儿园，占68%。
    根据此次控规现状调查结果，朝阳区中心大团有托幼77所，班数380个。用地面积19.41万平方米，建筑面积15.02万平方米，在园儿童11392人，平均每个托幼生的用地面积为17.04平方米，高于标准用地面积的最高标准要求(标准托儿所用地9~10平方米/座；幼儿园10~12平方米/座)，平均每个托幼生的建筑面积13.18平方米，高于标准建筑面积的最高标准要求(标准托儿所建筑7~9平方米/座；幼儿园9~10平方米/座)
    根据95年朝阳区统计局的统计结果，朝阳区有小学231个，其中城镇办129所，农村办97所，其它5所(部门4所，和立1所)，班数3041班。在校学生数10,3180人，教职工7600人。
    根据朝阳区教育局提供的情况，朝阳区有小学241所，总占地面积1439592平方米，平均每个小学校占地约6513平方米，低于标准规模(7500~8500平方米)。中心大团内规模最小的南中街二小，占地2383平方米，规模最大的为呼家楼中心小学，占地12810平方米，农村地区规模最小为红桥小学，占地1028平方米，规模最大为来广营中心小学，占地16338平方米。
    根据此次控规调查结果，朝阳区中心大团有小学120所，在校生74179人，班数1914班，用地面积702704平方米，建筑面积372305平方米，小学校的平均用地5856平方米，低于标准小学规模(7500~8500平方米/所)，小学校的人均用地面积9.47平方米，符合用地标准规模(8~10平方米/座)，小学校的人均建筑面积5.02平方米，略高于标准要求的上限标准(4.6~5平方米/座)。
    根据95年朝阳区统计局的统计结果，朝阳区有普通中学78所，其中城镇办50所，农村办21所，其它7所。班数1618班，在校学生数65923人，教职工7474人。
    根据朝阳区教育局提供的情况，朝阳区有中学114所(含职业高中)，其中私立学校6所。总占地面积1268471平方米，平均每个学校占地面积12315平方米，符合用地标准规模(1~1.5公顷)，中心大团内规模最小的体育场路中学占地2500平方米，规模最大为陈经伦中学，占地37600平方米。农村地区规模最小为高杨树中学，占地3792平方米，规模最大的崔各庄中学，占地39960平方米。
根据此次控规调查结果，朝阳区中心大团有中学70所，在校生54435人，班数1404班，用地面积902927平方米，建筑面积503735平方米，中学的平均用地12899平方米，符合用地标准规模(1~1.5公顷)，中学的人均用地面积16.59平方米，高于用地标准规模的上限(10~12平方米/座)，中学的人均建筑面积9.25平方米，高于用地标准规模的上限(5~6平方米/座)。

3、现状职业教育与成人教育
    根据95年朝阳区统计局的统计结果，朝阳区有职业中学30所，其中城市办24所，农村办6所，班级数373班，在校生数11975人，教职工数1954人。
    另有资料表明，1994年，朝阳区有职业高中33所，其中纯职高校6所，在校生9457名，开设了近60个专业。朝阳区职业高中与普通高中招生人数的比例，从1980年的0.05∶1上升到1994年的1.53∶1。
    朝阳区属成人学校有260多所，其中大专2所，中专7所，乡校17所，社会力量办学225所，老年大学2所。
1979年至1993年，全区成人教育累计培养大专毕业生11787人，中专和高中毕业生6345人，23万人接受了各种岗位培训，2万人接受了继续教育，在干部培训中也取得了显著成绩。

4、现状高等教育和中等教育情况
    根据此次控规调查结果，朝阳区有大学28所(有资料表明区内有大学33所)，用地212公顷，建筑171万平方米，占北京市高校总数的22.8%。有中等专业学校24所(有资料显示区内有中等专业学校和中等技术学校约50所)，用地49公顷，建筑26万平方米。
另有特殊学校用地7所，用地70公顷，建筑10万平方米。

5、现状医疗卫生
   根据95年朝阳区统计局的统计结果，朝阳区有医疗机构959个，床位数9166张，从业人员25968人，其中卫生技术人员16387人，其它技术管理及工勤人员9581人。
    1、卫生部属医疗机构11个，床位数1970张，从业人员6917人，其中卫生技术人员2894人，其它技术管理及工勤人员4023人；
    2、北京市卫生局属医疗机构10个，床位数1742张，从业人员6272人，其中卫生技术人员3345人，其它技术管理及工勤人员2927人。
    3、朝阳区卫生局属医疗机构48个，床位数1477张，从业人员3458人，其中卫生技术人员2643人，其它技术管理及工勤人员815人。
    全民所有制医疗机构27个，床位数912张，从业人员2354人，其中卫生技术人员1778人，其它技术管理及工勤人员576人；
    集体所有制医疗机构21个，床位数565张，从业人员1104人，其中卫生技术人员865人，其它技术管理及工勤人员239人。
    4、工业及其他部门属医疗机构843个，床位数3045张，从业人员8003人，其中卫生技术人员6477人，其它技术管理及工勤人员1526人。
    5、社、民办医疗单位47个，床位数912张，从业人员1139人，其中卫生技术人员849人，其它技术管理及工勤人员290人。
    从以上数据得出，朝阳区平均千人床数(按户籍人口139.1万人计)为6.6床/千人，略高于千人指标标准(4床/千人)。
    但与城区的医疗水平相比，虽然朝阳区的医院数量不少，但档次较高的医院比较少，大部分属于工业及单位属医院(占88%)，医疗水平等多方面均不能满足需要。
    据朝阳区卫生局提供的情况表明：朝阳区有医院65个，总用地面积746384平方米，建筑面积699866平方米。其中部属医院2个，用地190343平方米，建筑面积220320平方米，市属医院3个，用地159004平方米，建筑面积161965平方米，区属医院34个，用地176035平方米，建筑面积119429平方米，企业属医院26个，用地面积221002平方米，建筑面积198152平方米。
    根据此次控规调查结果，朝阳区有医院61所。其中部属6所，市属医院5所，区属医院26所，乡、街道属医院8所，企业、单位属医院14所，部队属2所。总用地面积816803平方米，建筑面积724705平方米。
   从以上数据推算(按户籍人口139.1万人计)，朝阳区平均千人用地面积587平方米，高于千人指标标准(300~375平方米/千人)，平均千人建筑面积521平方米，高于千人指标标准(256平方米/千人)。

6、现状文化娱乐
    朝阳区的文化设施建设始于解放初期。“文化大革命”期间，区文化设施的正常业务活动受到冲击，在粉碎“四人帮”以后，群众文化活动迅速恢复发展起来。
区内有新闻出版单位17个，文化艺术团体10个，广播电视用地2处，图书馆一个，博物馆一个，展览馆3个，影剧院16个，文化馆、宫、站33个，另有文娱中心、歌舞厅、青少年活动中心、老干部活动中心、军队离退休干部活动中心等18个。

朝阳区各类文化设施现状表

7、现状体育设施
朝阳区现有体育设施共七处，其中有国家体委所属两处：国家奥林匹克体育中心、国际乒乓球训练中心；有市属的一处：北京工人体育场；区属四处：朝阳体育馆、射击体校、游泳体校、体操房和综合训练馆。

六、历史文化古迹和绿化系统

1、历史文化古迹的现状和分布
朝阳区共有历史文化古迹105处，其中列入保护级别的文物单位有13个，其中市级文物单位6个──东岳庙、西黄寺、土城遗址、八里桥、日坛、十坊诸佛宝塔，占地面积约196200平方米；区级文物单位7个──张义祠堂、山东会馆、马骏墓、长营清真寺、南下坡清真寺、显谨亲王坟、肃慎亲王墓碑及碑楼，占地面积约54400平方米，另外92个为区级暂保单位，基本为碑、庙、寺，占地约237060平方米。

2、现状绿地系统
    朝阳区现状的绿化总面积为691.6公顷,占总用地的1.5%,人均绿化面积4.7平方米,中心大团内绿化总面积562.22公顷，占总用地的6.0%，人均绿化面积4.98平方米。
    朝阳区虽然是北京市最大的区，但朝阳区的公园却很少，尤其是东南郊，近些年陆陆续续建了不少居住区，却没建设一个较大规模的公园，本已规划的居住区或小区公园，也随着住宅建设被蚕食而改为它用。
总体规划确定的朝阳公园由于资金问题，迟迟未能建好全面对外开放。

七、特殊用地现状情况
    北京现有的三个使馆区建国门外、三里屯、亮马河使馆区均在朝阳区，外国驻华使馆除俄罗斯、卢森堡外，也都在朝阳境内。其中建外使馆区有使馆38个，建筑面积约13.93万平方米，三里屯使馆区有使馆65个，建筑面积约18.3万平方米，亮马河使馆区规划建使馆13个(已建成1个)，用地面积约13.11万平方米。另外还有16个国家提出建使馆，目前还无法落实，有待于第四使馆区的开发建设，以解决使馆用地不足的情况。如按总体规划所预测的建170个使馆，那缺口更大。

八、近郊隔离地区情况
    据朝阳区95年国民经济统计资料表明，朝阳区95年农村经济总收入102.5亿，纯收入21.9亿，农业总产值4.5亿。

农村经济收益分配

农村产业结构──从单一的农业转向农、林、牧、副、渔、工、商、运、建、服并举。

现状用地分类情况

  
    1986年起步，到1993年春季完工的外缘绿化带宽50至100米，有55公里在朝阳区境内，它西起与海淀接壤的洼里乡关西庄，经来广营、东郊农场、金盏、东坝、双桥农场，东止十八里店乡与大兴县合拢，占地4465亩(298公顷)。
    到1994年9月底，朝阳区还建起了洼里、安家楼等大小片林15片，总面积7919亩(528公顷)。
    朝阳区的几个绿化试点乡进展情况也各不一样，大屯一期绿化已完，安慧北里的住宅已开始建设；洼里、太阳宫乡正在报审详规；小红门、十八里店已成立项目公司，正在调整方案；高碑店、平房、东风正在等待上市政府办公会或在调整已审定的控规方案。

                                     第二部分  总体规划的相关原则

1992年制定的北京市总体规划是指导此次朝阳区控制性详细规划的原则。

1、人口规模和用地规模的分配原则
    1)  用地规模：北京市在2010年规划市区范围内，规划总用地614.1平方公里，在旧城区内规划用地61.66平方公里，在旧城以外的中心地区内，规划用地222.91平方公里，边缘集团200.33平方公里，市区农村地区合计129.19平方公里。
    2)  人口规模：北京市在2010年规划市区范围内，规划总人口为645万人，在旧城区内，规划人口150万人，在旧城区以外的中心地区内，规划人口295万人，边缘集团200万人。
3)   用地分配

北京市总体规划用地平衡表

    上表中总用地92.36平方公里中还含一部分东城、崇文用地，所以中心地区内朝阳区总用地为85.1平方公里。另外南郊通过这次控规，朝阳区中心大团用地有所扩大，为94.26平方公里。

4)  人口分配

北京市规划市区城市人口现状及规划分布方案表(万人)

上表中总人口120万人中含一部分东城区(15万人)、崇文区（1.6万人）的人口，所以中心地区内朝阳区人口为103.4万人。

2、城市功能布局调整规划原则
    1)  坚持“分散集团式”布局，保证市区内有足够比例的绿色空间，逐步实施和形成中心地区与边缘集团之间的绿化隔离带。
    2)  严格控制市区规模。中心地区的城市建设用地不再扩大，中心地区的建设重点要从占地开发转向调整和改造。
    3)  调整中心地区功能布局。要搬迁占地大、污染扰民或不适合在中心地区发展的工厂、仓库，充实政治、文化中心功能，并为大力发展第三产业提供足够用地。
    4) 完善边缘集团建设。要适当扩大边缘集团的规模，充分发挥边缘集团在城市中应有的功能和作用，以缓解市区存在的各种矛盾。

3、城市功能布局调整规划方案
    1)  调整市中心区的工业布局
指导思想
    ①  继续坚持以“内涵”为主及以“节水、节能、节地求发展”的方针。
    ②  按照城市不同地区主导职能进行布局。
    ③  依靠“科技兴工”，兼顾经济效益、社会效益和环境效益的统一。
    中心地区布局规划──
    ●  继续贯彻“调整改造、完善配套”的方针，重点放在企业技术更新改造和挖掘用地潜力上。
    ●  要继续调整搬迁一些有碍于地区主导职能或有污染扰民、易燃易爆隐患的工厂。
    ●  北部为规划的奥运会主会场区，又是城市上风上游，主要发展电子、仪表和高科技产业。
    ●  要适当集中市区农村地区工业占地，并压缩工业用地，大力提高土地利用效益，确保隔离地带不再被蚕食，维护首都中心区的第一道绿色屏障。
    边缘集团布局规划──
    ●  边缘集团工业发展用地主要是用于建设部分高新技术产业，以及疏散和接纳从中心地区搬迁出来的部分工业企业。边缘集团增加的这些工业用地很有限，所以必须有控制地发展。
    ●  边缘集团还存在对原有工业区内老厂的改造问题，特别是象酒仙桥的电子工业区，大都是“一五”时期建设的重点企业，其设备、厂房、基础设施等急需改造或大修。应充分利用这些老厂的基础设施、技术力量和厂区用地，建设和发展新一代电子工业。
    2)  进一步加强政治、文化中心的职能
    ●  突出南北中轴线和东西长安街，作为体现全国政治、文化中心功能的两条最重要的城市轴线。南北中轴线是北京历史文化名城的精华所在，要严格加以保护，重点突出文化功能。南北中轴延长线上的建设布局，要在传统基础上加以发展。
    ●  规划新的外事区。根据国际形势的发展变化，外国驻华使馆将由1980年修改总体规划时预测的150个增加到170个左右，而现有和拟建设使馆区只能安排135个，尚缺35个。同时，随着国际交往的增多，有关外事设施也会增加，而目前建外、三里屯使馆区外事用地已经占满，亮马河北使馆区因紧临城市绿化隔离带无法扩大，所以拟另辟新的外事区。规划望京新区距建外、三里屯一带不远，又临机场路，交通极为方便，规划将其临机场路一侧开辟为新的外事区，为使馆和涉外设施的建设提供条件。
    ●  规划建设市区北部重要公共建筑区。市区北部地处旧城南北中轴线的北延长线尽端，目前已有亚运村和国家奥林匹克体育中心。规划除为奥运会保留了体育发展用地外，尚有1.5平方公里的备用地，布局上以安排重要的公共建筑为宜，考虑安排大型公共建筑，以形成包括办公、商贸、文化、体育、会议、展览等多种功能的综合性区域。
    3)  大力发展适合首都特点的第三产业和高新技术产业
    ①  规划建设商务中心区
    近年来，随着改革开放的深入发展，北京对全国的经济幅射能力和服务功能大大增强，经济信息中枢的作用日渐突出，国际间商贸交往也日益增加。国外及外埠在京的各种业务办事机构纷纷成立。作为全国首都和未来的国际城市，北京今后的商务活动将更加频繁，必然会有更多的办事机构以及相应设施的建设，也要考虑国外银行在京建设的可能性。所以，在当前加快经济建设步伐和建立社会主义市场经济体制的形势下，在首都建设现代化的、相对集中的商务中心区，已成为越来越迫切的需要。
    ②  建设现代化的商业文化服务体系
    北京的商业文化服务设施既要为全市人民服务，又要为开展国内外的政治、文化交流以及各种经济活动提供优质服务。为此，要建设商业、金融、文化、娱乐、旅游、服务等设施齐全的综合性的市、区级现代化商业文化服务中心以及各类批发交易市场，逐步实现布局合理、行业配套、设施先进的现代化大商业、大市场格局以及文化服务网络。
    ●  规划建设好朝阳门外市级商业文化中心。市级商业文化服务中心的主要任务是为城市提供多档次的购物及优良的综合服务，服务对象不仅包括本市人口，而且还包括国内外来京的流动人口。平均每个市级商业文化服务中心服务100万人。
    ●  建设好地区级商业文化服务中心。依据总体规划，朝阳区应建设19处地区级商业文化服务中心，其中中心大团11处，中心大团外8处。地区级商业文化服务中心是整个城市商业文化服务网络的中间环节，其规模介于市级和居住区级之间，既相对独立，又与市级居住区级商业文化服务中心相互关联、相互影响、相互补充。一般地区级商业文化服务中心服务10~15万人。
    ●  建设集贸市场和批发交易市场。平均每万户居民拥有一处集贸市场，用地面积2500~3500平方米，建筑面积3000~5000平方米。
    ③  规划建设好朝阳望京工业开发区
    4)  要继续加快旧城危旧房的改造，改善居民居住条件，建设有古都风貌，现代化的城市中心。
    ●  继续大力进行危旧房的改造，应首先对房屋最危、最破的地区进行改造。
    ●  改造中要注意处理好经济效益、社会效益和环境效益的统一。
    ●  合理调整用地功能，增加公共设施用地、道路用地和绿化用地的比例。
    ●  注意保护文物古迹和北京的风貌特色。
    5)  适度扩大边缘集团规模，分担市中心区部分功能。
    ●  为使“分散集团式”布局不遭破坏，防止中心地区与边缘集团以及边缘集团与边缘集团之间连成一片，应分别留出2~3公里宽的绿色空间地带，所以边缘集团发展用地拟采取向其外侧适当扩大的方式进行调整。
    ●  边缘集团内的工业，应按照“两高五少”的原则进行调整改造，并为发展适合首都特点的高新技术产业和第三产业提供一定的用地。
    ●  边缘集团要安排相应的居住用地，保持就业与居住的平衡。有些离中心地区较近的边缘集团，也要适当考虑为中心地区改造安排拆迁用房。
    6)  统筹安排城乡建设，确保市区绿色空间的实施
    ●  各乡的绿色空间应占全乡土地的60%以上；靠近水源地、风景区附近的乡以及公路一环以外的各乡绿色空间应达到70%以上。
    ●  规划绿色空间范围内的村庄和乡镇企业应结合居民点建设和乡镇企业调整，逐步并点迁出。
    ●  在绿色空间内，要逐步扩大林带、片林和森林公园的面积，以提高绿色空间的质量和稳定性，真正起到维护城市生态环境的作用。特别是对中心地区和边缘集团间的绿色隔离地带，要尽快予以绿化。

4、历史文化名城保护规划
    1)  文物保护单位的保护
    要点：划定文物保护范围和建筑控制地带。
    2)  历史文化名城的整体保护和城市设计
    要点：
    ●  保护北京特色发展传统城市中轴线的布局
    从钟鼓楼往北至洼里，是传统中轴向北的延长线，拟采用“虚实结合”的处理手法。北中轴北端目前还保留1平方公里多的建筑用地，这里南望钟鼓楼，北临清河和规划森林公园，是市区规划中轴线的终端，位置十分重要，拟采取“实轴”手法，在轴线上安排体量较大的公共建筑，采取传统整齐对称的建筑布局、形式，体现二十一世纪首都的新风貌，成为中轴线的重要端景。
    ●  注意保护明、清北京城“凸”字形城廓平面
    沿旧城墙原址保留一定宽度的绿化带，形成象征城墙旧址的绿化环。
    保留南北护城河，并在河边留出一定宽度绿带。
    原城门口的建筑应具有“城门旧址”的提示和标志作用，建筑高度可稍高于周围一般建筑。
    ●  保护好河湖水系
    要保护与北京城市沿革密切相关的河湖水系，如通惠河、凉水河、亮马河、潮白河水系等。
    ●  保护平缓开阔的城市空间格局，严格控制建筑高度
    ──旧城外围地区建成的4~6层成片住宅区，已形成比较完整的总体面貌和良好的服务设施，原则上应该保留下来。
    ──对于质量较高的二、三层住宅区也应加以保护，原则上不在其中随意插建高层住宅。
    ──用城市设计的方法制定各个地区的城市空间布局，以形成丰富的城市景观。
    ──在城市中心区周围，从城市设计的角度考虑，需要按规划建一些制高点，以丰富城市的天际轮廓线。
    ──在北部、东北部和东部三、四环路之间或者更远地区，传统景观的制约较少，有可能选择合适地点安排较高的建筑物，此类建筑的分布应节律有序，起伏有致，建筑形象与其功能相符。
    ●  保护街道对景
    北中轴尽端、奥林匹克体育中心、全国农业展览馆。
    ●  增辟城市广场
    在重要公共建筑地段增辟城市广场，搞好景观设计，增添建筑小品，处理好建筑形体与广场绿化的关系以及广场的交通问题。
● 保护古树名木，增加绿地，以树木、花草衬托建筑，发扬城市的传统特色。

5、城市房屋建设规划原则
    ●  严格控制市区尤其是中心地区的建设规模
    在市区的中心地区，今后的建设重点在于调整改造和合理挖掘现有城市用地潜力，使中心地区的城市功能得到进一步完善。
    ●  住宅与生活服务用房要保护一定的数量及合理的比例。
    ●  加快危旧房的改造。
    ●  预计2000年按常住城市人口750万人计算，人均居住面积可达9.6平方米(折合人均使用面积14.4平方米)；2010年常住城市人口预计850万人，人均居住面积可达到11.18平方米(折合人均使用面积16.76平方米)。

                                      第三部分  控制性详细规划方案

一、朝阳区的城市职能
    朝阳区是重要的国际交往区，以拥有环境幽美的使馆区，设施齐全、现代化水平较高的商务中心区，发达的文化、体育设施，优美、完善的居住环境，同时担负首都的工业基地、副食品基地等多种先进功能的城乡协调发展的新城区。
朝阳区的现状城市户籍人口139.1万人；其中中心大团113万人，根据此次控制性详细规划中人口规划的规模，2010年朝阳区中心大团的人口规模为168万人。

二、城市功能布局规划
    依据北京市总体规划，朝阳区被分成四个部分──北部、东北部、东部、东南部。一方面它们具有相对的独立性，各自形成完整的城市结构，另一方面与旧城有不可分割的联系，对旧城仍有较大的依附，须安排某些为政治、文化中心所需的设施。

1、北部
    ●  继续建设好北中轴线尽端的公共建筑区。
    地处旧城南北中轴线的北延长线尽端，目前已有亚运村和国家奥林匹克体育中心，规划除为奥运会保留了体育发展用地外，尚有一些备用地，布局上以安排重要的公共建筑为宜，考虑安排大型公共建筑，以形成包括办公、商贸、文化、体育、会议、展览等多种功能的综合性区域。
    ●  在预留的奥运会场馆用地内不要再搞临建项目更不应改作它用，虽然现在说是临时用地，怕以后真需要建设时，地已腾不出来，既使将来不搞奥运会，做为很缺体育设施的北京市在此搞一些群众性体育设施也是必要的。
    ●  由于所处的位置是奥运会主会场区，又是城市的上风上游，从产业结构上讲，应发展电子、仪表和高科技产业。
    ●  居住区的建设
本区的居住区大部分是80年代亚运会期间建成的，功能、配套基本上没什么问题，但区内沿昌平路、西黄寺、和平街、胜古庄还有一部分50年代左右建的平房区需要改造；洼里、大屯乡为实现绿化隔离带而建设的居住区要在2010年前完成，并同时实现它应负担的绿化隔离带。

2、东北部
    城市用地已基本安排完毕，是外事用房比较集中的地方，第三使馆区就在此建设，沿亮马河北岸是一些外资旅馆、写字楼，用地内还有国际展览中心，除此以外，均为80年代建设的居住区。今后本区的工作重点：
● 继续建设第三使馆区。
● 外迁一些不适合在市中心区的工厂。
● 规划建设好太阳宫居住区，并同步实现绿化隔离带。

3、东部
    既是市区的重要工业仓库区，又是使馆和其它外事用房比较集中的地方，商务中心区、朝外市级商业中心也位于该地区，还是朝阳区政府所在地。城市东西向轴线东长安街沿长线在此通过与通县相接，地位十分重要。今后建设的重点：
    ●  规划建设好商务中心区。
    ●  继续建设、完善朝外市级商业中心区。
    ●  加快朝阳公园的建设，尽早改变朝阳区缺少公园的现状。
    ●  搬迁一些不宜在中心地区发展的工厂，尤其是建国路两侧的工厂，腾出的用地建设商务中心区。
    ●  继续建设已开工或已规划完的居住区。
    ●  区内的平房区，已列入计划或正在实施的要继续建设，未列入计划的也应分期改造，改善居住条件，完善配套设施。
    ●  区内有50年代建质量较差的楼房区，也要随着经济情况的许可有计划的改造。
    ●  规划建设好为实现绿化隔离带而开发建设的平房、东风、高碑店居住区，并同步实现绿化隔离带。

4、东南部
    是市区重要的工业、仓库区及与之配套的居住区。本区的主要问题是住宅建设仍满足不了本地区职工的需要，一些职工不能就近居住。另外区内缺少公共绿地。今后发展的重点：
    ●  沿三环两侧的工业用地或迁走或后退，腾出用地改作三产用地，建设商业、文化设施。
    ●  加快区内部分平房区的改造步伐，完善配套，增加绿地。
    ●  加快区内已开工或已作规划的居住区建设。
    ●  完善商业配套设施。
    ●  规划建设好为实现绿化隔离带而开发建设的十八里店、小红门居住区，并同步实现绿化隔离带。

三、城市土地使用调整规划

1、朝阳区土地使用调整的原则
    ●  符合朝阳区的城市地位和职能，充分体现首都政治、文化中心的特征。
    ●  遵循“优二兴三”的原则，将不适合在中心地区发展的企业迁出，腾出土地改作三产用地或居住用地，进一步优化城市功能布局。
    ●  调整、完善现有居住用地及配套设施，适当增加新的居住用地，改善现有居住条件，并以新增居住用地的效益来实现绿化隔离带，改善城市环境。
    ●  扩大基础设施用地，改善交通、市政条件。

2、商业设施规划
    按照“组建集团、发展超市、普及连锁、科技兴商”的发展方针，转换经营机制，调整结构与布局。到2000年，社会消费品零售总额达到150亿元，争取突破160亿元。
    ●  发挥国营商业主渠道作用，完善商业布局，满足人民生活必需品的供应。坚持大中小型兼顾，高中低档并存，逐步形成“繁华地区大商场、三四环路建货仓、居民小区配超市、遍布全区连锁网”的商业格局。完成关东店商厦、麒麟大厦等9个大中型商业设施的建设，形成19个区级商业中心；建成35个综合超级市场；定点粮店、小副食店、菜店通过连锁，实现规模经营；建设一批货仓式商场。
    ●  扶持重点企业，发展企业集团，提高企业的知名度和市场占有率。以资金和经营环节为纽带，重点发展以知名企业为主的企业集团及便民连锁集团。努力实现商业服务业的专业细分化。
    ●  树立“科技兴商”观念，把先进的科技成果和科学的管理手段引入流通领域。
    朝阳区的商业设施按级别分为三级──市级、地区级、居住区及居住区以下级。从规划布局形态来分，市级、地区级商业布局形式多以集中的商业街区布局形式出现，而居住区及居住区以下级的商业则是集中成片与线性分散布局相结合的形式出现。
    依据总体规划，朝阳区有市级商业中心一处(朝外商业中心)；地区级商业中心19处，其中中心大团内有11处(大屯、北顶、芍药居、五路居、左家庄、建外、六里屯、东八里庄、双井、南八里庄、南磨房)，中心大团外8处(北苑、望京、酒仙桥、东坝河北、东坝河南、定福庄、管庄、垡头)。
    ①  市级商业中心区
    朝外商业中心区规划用地面积11.36公顷，总建筑面积67万平方米，规划分为四个区，每个区用地内规划建设成一组相对独立、自成体系的建筑群。规划建设的9个大型项目分布在4个区内，经营项目以中高档为主，配套设施先进齐全，购物环境舒适幽雅，整个建筑群体内部采用暖廊贯通，形成现代化步行商业街，使整个街区浑然一体，使行业布局充分满足现代化经营销售需要。“中心”以商业、服务业为主，并设有相当规模的金融、商务用房(公寓、字楼等)以及相应的市级文化娱乐中心。
    ②  地区级商业中心区
    ●  北顶商业中心
    在北四环和昌平路交叉口的东南角建设北顶商业中心区，合理规模购物中心建筑4~6万平方米，用地2~2.5公顷。
    ●  大屯商业中心
    以北辰购物中心为核心辅以周围现有的商业设施基本上形成了大屯商业中心区，尽可能使“中心”的内容更丰富，更完善。
    ●  五路居商业中心区
    五路居商业中心区内已建成有仟村百货，另外在仟村以北正在建设另一商业设施(约16000平方米)，在它的西侧正在建设写字楼，建成后基本上形成了五路居商业中心区。
    ●  芍药居商业中心区
    芍药居商业中心现有的规模是按居住区的商业规模配套的，如有可能希望能增加商业面积，达到地区级商业中心区的规模。
    ●  左家庄商业中心区
    该中心座落在原左家庄百货副食店的旧址上，位于左家庄危改区内，路北是左家庄集贸市场，附近还有一些辅助设施已破土动工，建筑面积约20000平方米，如附近有改造的可能，期望能增加商业面积，达到一个合理规模。
    ●  六里屯商业中心区
    六里屯商业中心区内已建成雪银大厦银星商场，建筑面积17700平方米，另外还建有写字楼12700平方米，需再增加商业面积，以求达到合理规模。
    ●  建外商业中心区
    该地区已建成有赛特购物中心、友谊商场、贵友大厦及秀水街等设施，已基本形成了建外商业中心区。
    ●  东八里庄
    雪银大厦为朝阳区自建的第一个地区级商业设施，建筑面积近20000平方米，其西面有宝记超市，东部有鑫帝大厦，城市广场位于雪银大厦的南侧，朝阳路南也有部分商业设施，因此该处已基本形成了地区级商业中心。
    ●  双井商业中心区
    位于东三环路与广渠门交叉口的西北角、东北角，这两块用地内除安排一定规模的商业设施外，还有写字楼、公寓以及文化设施等，待建成后不仅能承担起地区级商业中心的功能，还能形成一个比较完整的地区级多功能中心。
    ●  华威商业中心区
    在东三环路与左安东路交叉口的西北角建设华威商业中心区，用地内现已建了部分商业设施和旅馆设施，待全部建成后，不仅能承担起本地区的商业中心区功能外，还能承担起地区多功能中心区的功能。规划用地的西面已有16800平方米的商业设施正在施工。
    ●  南磨房商业中心区
    北工大南路和南磨房路交叉口的东北角为规划的地区商业中心用地（未建），用地1.35公顷，建筑面积4──6万平方米。
    ③  居住区及居住区以下级商业设施规划
朝阳区的大部分居住区都属于统建的较新的居住区，商业配套设施都是按照有关规定配置的，基本满足需要。危旧平房区基本已纳入了改造规划，配套设施也是按有关规定配置。只是一些单位自建或散建的宿舍区商业设施较缺乏，此次控规将适当增加这些居住点的商业配套设施，满足居民生活需要。

3、生活住宅规划
    朝阳区的城市定位是具有多种功能的综合性区域，但按城市用地比例来看，居住用地仍是第一位，所以居住用地的规划是此次控规的重点。现状的主要矛盾是人均居住用地水平较低，所以此次控规，结合已批准的乡域规划调整，适当扩大了居住用地，既能改善朝阳区的居住水平又能以此来实现绿化隔离带。同时将一些不适合在中心地区发展的企业迁出，腾出用地改做居住用地。
    1)  居住用地规模
    从用地条件上，我们把居住用地分为八类：
    第一类是正在规划与建设的居住区(如安慧北里、六里屯居住区等)
    第二类是90年代所建居住区(如花家地、安慧南里居住区等)
    第三类是80代所建居住区(如香河园、五路居居住区等)
    第四类是70年代所建居住区(如团结湖、劲松居住区等)
    第五类是60年代所建居住区(如三里屯、永安里居住区等)
    第六类是50年代所建居住区(如京棉一、二、三厂居住区、和平里居住区等)
    第七类是危旧平房区(幸福一、二、三村、和平一、二、三村等)
    第八类是农村居住用地
    2)  住宅建设规模
    ●  多层区：高度18米以下，住宅建筑容积率1.5~1.9左右。
    ●  多层、高层混合区：高度18~60米，住宅建筑容积率2~2.5左右。
    ●  高层区：高度60米，住宅建筑容积率2.5。
    3)  规划居住人口规模
    ●  现状中心大团人口1130358人，(如算农村人口应为1186946人)
    ●  总体规划中朝阳区人口规模为120-15-1.6=103.4万人。控规确定朝阳区人口规模为168万人。

4、规划社会综合服务
    1)  基础教育设施
规划通过中小学用地的调整，使中小学用地规模达标以改善校园环境质量。见下表

朝阳区中小学规划现状比较

按千人指标计算中小学及托幼所需规模

    2)  医疗卫生设施

    规划加强区级医疗服务的建设；提高现有街道医院、工厂、单位所属医院的医疗水平。

规划新增医院七个，其中中心大团一个，边缘集团六个(六里屯综合医院并入现状六里屯医院，不再单设)。

                      朝阳区规划医院一览表

    3)  文化娱乐设施

    ●  根据总体规划对北中轴尽端的要求，在该处安排市级文化设施。

    ●  新建区级、乡级文化设施

    ●  加强街道和乡级基础文化设施的建设，充实现有文化中心的文化设施内容，更好地为周围的居民服务。

朝阳区文化设施规划一览表

    4)  体育设施

    朝阳区现有体育设施七处，均保留。

    ●  依据总体规划，在现状国家奥林匹克体育中心南侧继续建设大型体育设施。

    ●  依据朝阳区体委“九五”和2010年规划，规划新增朝阳体育场、朝阳运动学校。

    ●  扩建朝阳体委射击体校、朝阳体委游泳体校。

    ●  扩大中小学操场用地，通过社区统一管理，向社区居民开放。

    ●  新建居住区要按规划建设体育设施，满足居民就近使用。

    ●  在现有的居住区中尽可能增设一定的体育设施。

                     朝阳区体育设施规划一览表

5、工业和仓储业用地规划
    1)  工业用地
    调整工业结构，实施企业集团和名牌战略工程；调整工业布局，优化资源配置；以市场为导向，发展名优产品；以科技进步为先导，提高企业科技水平。
    ●  结构调整
    充分利用朝阳区是北京市工业密集区的优势，以国有大中型企业为依托，发展相关的优势行业，支持有发展潜力的企业上规模、上水平；积极发展高新技术产业和“两高五少”产品；以名牌产品和优势企业为龙头，组建企业集团；关停并转一批长期亏损的企业。
    通过调整，使朝阳区工业形成：一个生产基地(在望京工业区内开辟一块生产基地，为城区内“两高五少”企业和高新技术的发展提供场地)，8个重点行业(服装、食品、新型建材、汽车配件、汽车修理、新型化工、家俱、机电)，10大企业集团，50家重点企业，20种名优产品。
    ●  布局调整
按照《北京城市总体规划》的要求，加快外迁城区工业企业，利用腾出的场地大力发展第三产业。乡镇企业逐步迁入乡工业小区。三环路以内禁止新建工业企业，四环路以内严格限制工业的发展，污染扰民的企业要限期改造。充分利用区域内几大产业基地，统筹规划、合理布局我区八个重点行业，努力实现优势互补和有机融合。积极发展电子信息、生物工程等新技术产业。
 重点调整建国路两侧的工厂，腾出的用地建设商务中心区。l
 沿三环路两侧的工业用地或迁走或后退，腾出用地改做三产用地，建设商业、文化设施。l
 四环路内的污染扰民企业要迁出，腾出的土地改做居住用地或配套设施用地。l
    规划后中心大团的工业用地从1662.94公顷(17.6%)减少到700公顷(7.4%)。
    2)  仓储用地
主要位于朝阳区的东郊和东南郊，由于它所处的位置基本上还属于中心大团的边缘地带，再加上它仍承担着首都贮存一些生产、生活必备设施的功能，所以此次控规考虑将其保留，不做改变。

6、绿化系统规划
朝阳区现状中心大团的绿化总面积562.22公顷，人均绿化面积4.98平方米。规划后绿化面积达到883.8公顷，人均绿地达到5.26平方米。本次规划增加的绿地：
    ●  文物保护单位保护范围的绿化
    ●  道路、铁路两侧的绿化带
    ●  大型公建设施的绿化广场
    ●  居住区的集中绿地
    ●  道路红线内的绿化

7、特殊用地规划
    现状的建国门外、三里屯使馆区已建满，再无发展余地；亮马河使馆区除了日本使馆已建完，其它用地已有意向，但还未建。依据总体规划，第四使馆区安排在望京新区的东北角，用地26公顷，建筑总面积约50万平方米，待亮马河使馆区、第四使馆区建完后，基本上可满足外事用地的需要。

四、古都风貌与文物保护
    文物保护──
    朝阳区共有历史文化古迹105处，其中列入保护级别的文物单位有13个，其中市级文物单位6个，区级7个。其它为暂保单位。
    1)  市级文物单位的保护
    依据已颁布的对市级文物保护单位的有关规定，划定了明确的保护范围，严格控制其周边的建设。
2)  区级文物单位和其它暂保单位，规模小且分散，规划时尽量与绿化结合保留。

    古都风貌──
    1)  北中轴
    依据总体规划，在轴线上安排体量较大的公共建筑，采取传统整齐对称的建筑布局、形式，体现二十一世纪首都的新风貌，成为中轴线的重要端景。
    2)  保护好河湖水系
    保护与北京城市沿革密切相关的河湖水系，如通惠河、凉水河、亮马河、潮白河水系等。
    3)  从城市设计的角度规划一些制高点，以丰富城市的天际轮廓线。
    在三环路与一些主要放射路的交叉口处规划了一些高层建筑，以期形成北京东部地区节律有序、起伏有致的城市形态。
    4)  保护街道对景
    北中轴尽端、奥林匹克体育中心、全国农业展览馆。
    5)  增辟城市广场
在重要的公共建筑地段(商务中心区等)增辟城市广场。

五、高度控制规划及各项指标的确定

（一）、控制高度指导思想
 1、保护北京古都风貌，体现历史文化名城，构成具有中国传统特色的景观。
 2、实现现代化国际都市，创造较好的城市环境和空间，建成丰富的城市空间形态。

（二）、控制高度的基本原则
 1、保护古都中轴线，对称严整的格局，以实轴、虚轴、相间有序、虚实对比、主次分明的韵律。
 2、保持北京古都平缓开阔的空间，以故宫为中心逐渐向外升高，形成城市的形态特点中心低，城外高的形似“澡盆”。
 3、保持古都旧城格局，突出各城门地区的节点高度。给予历史文化的提示和联想。
 4、保护旧城的历史风貌
1) 遵守古建保护的规范
2) 保护历史文化街区的含量
3) 保护好四合院
4) 景观通视走廊
 5、保护各重点建筑物（群）的对景轴线景观、空间形态和广场的完整性。
 6、保护50?60年代新建的居住小区的完整性和统一性及其特色。
 7、以斜线高度的原则，以道路红线宽度的1/2测定沿街两侧的建筑的控制高度。
 8、凡成片已建成区内高层建筑不超过20%仍按多层区控高。
 9、工业区应以建筑物（不含构筑物）划定控制高度。
 10、保护二环路、三环路空间的完整性和连续性（节点、城门口除外），划统一的高度。
11、特殊地区、地段，根据城市功能及景观特色等因素另定。

（三） 、高度控制方案
     以点、线、面相结合的原则确定朝阳区整个空间形态
     面──朝阳区的中心为规划的商务中心区，也是整个区最高的区，高度控制为100米。
     线──二环路、三环路、四环路及一些城市放射路两侧建筑高度可以适当高一些。
     点──环路及放射路交叉口处的建筑高度以及商务中心区内局部建筑高度可以适当高一些。
1、 北中轴地区的